Atıl fabrikalar lojistikte arsa sorununa çözüm oluyor
Atıl fabrikalar, yüksek arsa maliyetleri ve sınırlı depo arzı nedeniyle lojistik şirketleri ile liman işletmecileri için yeni bir çözüm haline geliyor.
Çin kaynaklı rekabet, yüksek finansman maliyetleri ve artan işletme giderleri nedeniyle faaliyetlerini sonlandıran sanayi tesisleri, lojistik sektörü açısından hazır bir gayrimenkul kaynağına dönüşüyor. Tedarik zincirlerindeki yeniden yapılanma depolama ihtiyacını artırırken, sanayi ve ticaret merkezlerinde uygun imarlı arsa bulmanın zorlaşması şirketleri mevcut fabrika binalarını yeniden değerlendirmeye yöneltiyor.
Atıl fabrikalar, özellikle İstanbul, Kocaeli ve Bursa gibi sanayi yoğun bölgelerde lojistik depolama alanı ihtiyacına alternatif oluşturuyor. Lojistik şirketlerinin yanı sıra liman işletmecileri de operasyon sahalarını genişletmek amacıyla çevredeki eski üretim tesislerini incelemeye alıyor.
Reysaş, Amcor, Gensenta, Tata Çelik ve Bianca Carrera’ya ait üretim tesislerini devralarak bunları depolama komplekslerine dönüştüren şirketler arasında yer alıyor. Dönüşüm hareketi Marmara Bölgesi’yle sınırlı kalmazken Anadolu’daki sanayi merkezlerinde de yaygınlaşıyor. Eyüp Lojistik Yönetim Kurulu Başkanı Eyüp Bartık, son bir yılda 7 fabrikayı lojistik depolama alanına çevirdiklerini belirtti. Bartık, fabrika satışlarındaki hareketliliğin lojistik sektörünün alan ihtiyacıyla örtüştüğünü ve bu modelin hem mülk sahipleri hem de lojistik şirketleri için finansal bir çıkış sağladığını ifade etti.
Denge Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler de lojistik ve depolama sektöründeki büyümeyle birlikte kullanılmayan üretim tesislerinin yeniden işlevlendirilmesine yönelik belirgin bir piyasa eğilimi oluştuğunu söyledi. Sönmezler, İstanbul-Kocaeli-Bursa sanayi koridorunda geniş metrajlı, lojistik altyapıya uygun ve doğru imara sahip boş arsa bulmanın neredeyse imkânsız hale geldiğini, artan arsa fiyatlarının geliştiricileri alternatif çözümlere yönelttiğini kaydetti.
Ekonomik ömrünü tamamlayan veya boşaltılan tesislerin satın alınmasının bu koşullarda daha rasyonel hale geldiğini belirten Sönmezler, bazı binaların mimari değişikliklerle kullanıma hazırlandığını, bazılarının ise yıkılarak yüksek tavanlı, geniş kolon açıklıklarına sahip ve rampalı modern depolara dönüştürüldüğünü aktardı. Dönüşümlerin Doğu Marmara’da Gebze, Çayırova, Dilovası ve Tuzla-Orhanlı hattında; Avrupa Yakası’nda ise Hadımköy, Esenyurt ve Çatalca çevresinde yoğunlaştığı belirtildi.
OSB Gayrimenkul Yatırım Uzmanı Mustafa Hidayet Dönmez, piyasadaki satılık sanayi tesisi sayısının da arttığına dikkat çekti. İlan platformlarında yaklaşık 2 bin 500 fabrikanın satışta olduğunu söyleyen Dönmez, kamuya açık olmayan portföylerin de eklenmesiyle toplam sayının 3 bin 500’e yaklaştığını ifade etti. Finansman baskısı ve pazar kaybı derinleştikçe yeni sanayi tesislerinin satış listelerine eklendiğini vurguladı.
Dönmez, organize sanayi bölgeleri mevzuatının bağımsız lojistik depolamaya doğrudan izin vermemesinin, OSB dışındaki ticari parselleri ve münferit fabrika binalarını daha değerli hale getirdiğini söyledi. Arsa üretiminin sınırlı olduğu Kocaeli-Gebze hattında, ihtiyaca göre tasarlanan “build-to-suit” projeleriyle eski fabrika arazilerinin lojistik kullanıma kazandırıldığını bildirdi.
O2 Lojistik Yönetim Danışmanlık Kurucusu Oruç Kaya ise Türkiye’nin depolama kapasitesinin ihtiyacın gerisinde kaldığını belirtti. Kaya’nın verdiği bilgilere göre, Türkiye’de bulunması gereken depolama alanı en az 40 milyon metrekare seviyesinde olmalı. Ölçülebilen 13-15 milyon metrekarelik alanın tamamı İstanbul ve Kocaeli’nde yer alırken, ülke genelindeki toplam depolama alanının 20-25 milyon metrekare arasında olduğu tahmin ediliyor. Önümüzdeki 5 yılda 25 milyon metrekarelik ilave depolama alanına ihtiyaç duyulacağı öngörülüyor.
Fabrikaların depoya çevrilmesinin, arz açığının bulunduğu Türkiye’de ticari açıdan anlamlı bir seçenek olduğunu belirten Kaya, bu yöntemle depo inşaatı için gereken süreden daha kısa sürede operasyonlara başlanabileceğini ifade etti. Ancak özellikle e-ticaret depolarında bu dönüşüme operasyonel açıdan temkinli yaklaşılması gerektiğini vurgulayan Kaya, uygun olmayan yapıların zaman içinde sorun yaratabileceği uyarısında bulundu. Dönüştürülen fabrikaların “Palet IN/Palet OUT” gibi basit operasyonlarda kullanılabileceğini belirten Kaya, palet bozumu veya katma değerli hizmet gerektiren faaliyetler açısından ise soru işaretlerinin bulunduğunu söyledi.
Kaynak: Aysel Yücel – Dünya
KAYNAK: Aysel YÜCEL – DÜNYA
