Kötü komşu davranışları evinizi kaybettirebilir mi?

Kötü komşu davranışları hangi durumlarda hukuki yaptırıma yol açıyor? Gürültü, ortak alan işgali ve aidat borçlarında uygulanabilecekler.

Apartman ve site yaşamında sorunlar yalnızca yüksek aidatlardan ibaret değil. Sürekli gürültü yapılması, koridorların eşya deposu gibi kullanılması, balkon temizliği sırasında alt katların rahatsız edilmesi veya evcil hayvanların çevreyi olumsuz etkilemesi komşular arasında hukuki uyuşmazlıklara dönüşebiliyor. Kötü komşu davranışları için uygulanacak yaptırımın kapsamı ise ihlalin ağırlığına ve sürekliliğine göre değişiyor.

Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun özellikle 18. ve 25. maddelerinin bu tür uyuşmazlıklarda önem taşıdığını belirtiyor. Kanunun 18. maddesi öncelikle rahatsızlığın ve hukuka aykırılığın ortadan kaldırılmasını amaçlarken, ortak yaşamın çekilmez hale gelmesi ve daha hafif önlemlerin sonuç vermemesi durumunda 25. madde kapsamında bağımsız bölümün bedeli karşılığında diğer kat maliklerine devri gündeme gelebiliyor.

Öncelik ihlalin sona erdirilmesi

Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak alanları kullanırken dürüstlük kurallarına uymak, diğer maliklerin haklarını ihlal etmemek ve onları rahatsız etmemek zorunda. Yönetim planına aykırı hareket edilmesi de hukuki başvuru konusu olabiliyor.

Bu düzenlemelerdeki temel yaklaşım, ilk aşamada kişiyi evinden çıkarmak değil, sorun oluşturan davranışı sona erdirmek. Uyarılara rağmen ihlal devam ederse kat maliki veya yönetim, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi kapsamında sulh hukuk mahkemesine başvurabiliyor. Hâkim, aykırılığın giderilmesine ve gerektiğinde ortak alanın ya da bağımsız bölümün eski haline getirilmesine karar verebiliyor.

Balkon temizliği ve ortak alan kullanımı

Balkondan halı ya da kilim silkelemek, alt kattaki balkon veya çamaşırları kirletmek ve temizlik sırasında suyu aşağıya akıtmak, komşular açısından rahatsız edici kullanım olarak değerlendirilebiliyor. Ancak tek bir olay, doğrudan mülkiyetin kaybedilmesi sonucunu doğurmuyor; öncelikle davranışın durdurulması isteniyor.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2012/4472 esas ve 2012/6369 karar sayılı dosyasında, komşunun çamaşırlarının ıslatılması rahatsız edici bir davranış olarak ele alınmış, ancak bu olayın mülkiyet devrini gerektirecek nitelikte olmadığı sonucuna varılmıştı.

Apartman koridorları, merdiven boşlukları ve diğer ortak alanlar da kişisel depo olarak kullanılamıyor. Kapı önlerine geçişi engelleyecek şekilde ayakkabılık, dolap, çöp veya başka eşyalar bırakılması halinde bunların kaldırılması talep edilebiliyor. Yargıtay’ın 2015/4105 esas ve 2015/17346 karar sayılı dosyasında da bu tür ihlallerin giderilmesi gerektiği, ancak tek başına tahliye ya da mülkiyet devri sonucu doğurmayacağı belirtildi.

Evcil hayvanlarda yönetim planı ve rahatsızlığın boyutu

Evcil hayvan beslenmesi konusunda öncelikle apartmanın veya sitenin yönetim planına bakılıyor. Yönetim planında kedi ya da köpek beslenmesini yasaklayan bir hüküm bulunmuyorsa, yalnızca yönetim kurulu kararıyla bağımsız bölümde veya ortak alanda hayvan beslenmesinin engellenemeyeceği yönünde değerlendirmeler bulunuyor. Bununla birlikte yargı kararlarında farklı yaklaşımlar da görülebiliyor.

Değerlendirmede yalnızca hayvanın varlığı değil; hayvan sayısı, koku, hijyen, gürültü ve ortak alanların kullanımı nedeniyle diğer maliklerin katlanma sınırlarının aşılıp aşılmadığı önem taşıyor. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/3262 esas ve 2018/4327 karar sayılı dosyasında, ortak alanlarda yoğun biçimde kedi beslenmesinden kaynaklanan kirlilik ve rahatsızlığın giderilmesi uygun bulundu.

Çok sayıda hayvan bulundurulması, yapılan uyarıların dikkate alınmaması ve ortak yaşamın ciddi biçimde bozulması halinde olayın daha ağır hükümler kapsamında değerlendirilmesi mümkün olabiliyor. Ancak bu durumda da ilk başvurulacak yol, rahatsız edici kullanımın sona erdirilmesini istemek.

Balkon kapatma ve proje aykırılıkları

Balkonun kapatılması veya dış cepheye müdahale edilmesi, yalnızca komşuluk kuralları çerçevesinde ele alınmıyor. Bu tür işlemler Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi ve onaylı mimari proje bakımından inceleniyor. Projeye aykırı imalatlar için bağımsız bölümün eski haline getirilmesi talebiyle dava açılabiliyor.

Hangi durumlarda evin devri gündeme geliyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesindeki ağır yaptırımın uygulanabilmesi için temel ölçüt, ortak yaşamın gerçekten çekilmez hale gelmesi. Tek seferlik bir tartışma, bir gecelik gürültü, kapı önüne bir kez eşya bırakılması veya olağan çocuk sesleri tek başına bu sonucu doğurmuyor.

Mahkemeler davranışın süresini, ağırlığını ve tekrarlanıp tekrarlanmadığını; uyarıların, kolluk tutanaklarının ve önceki kararların bulunup bulunmadığını değerlendiriyor. Sorunun daha hafif tedbirlerle çözülebilir olup olmadığı da dikkate alınıyor. Gece ve gündüz devam eden ağır gürültü, sürekli parti düzenlenmesi ve mahkeme kararlarına rağmen ihlalin sürdürülmesi ise farklı bir hukuki tablo oluşturabiliyor.

Kanun, bazı durumlarda çekilmezlik koşulunun uzun süre ayrıca ispatlanmasını gerektirmeyebiliyor. Ortak gider veya aidat borçları nedeniyle iki takvim yılı içinde üç kez icra ya da dava takibine neden olunması, hâkimin 33. madde kapsamında verdiği emre rağmen yükümlülüklerin bir yıl boyunca ısrarla ihlal edilmesi ve bağımsız bölümün randevuevi, kumarhane ya da benzeri şekilde ahlaka aykırı kullanılması bu kapsamda değerlendirilebiliyor.

Yine de mülkiyet devri kendiliğinden gerçekleşmiyor. Gerekli genel kurul kararının alınması, zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekiyor.

Kiracının davranışından malik de sorumlu olabilir

Soruna neden olan kişinin kiracı olması, ev sahibinin tamamen sorumluluk dışında kalacağı anlamına gelmiyor. Kiracının davranışları komşuluk ilişkilerini ciddi biçimde bozuyorsa malik, durumu öğrendikten sonra kira hukukundan doğan haklarını kullanmalı.

Kural olarak kiracıya aykırılığı gidermesi için en az 30 günlük yazılı süre verilebiliyor. Ancak ihlalin çekilmez hale gelmesi, süre verilmesinin sonuçsuz kalacağının açık olması veya kiralanana kasten ağır zarar verilmesi gibi hallerde yazılı bildirimle sözleşmenin feshi gündeme gelebiliyor.

Mülkiyet devri nasıl uygulanıyor?

Halk arasında evin sattırılması olarak ifade edilen işlem, doğrudan icra yoluyla yapılan bir satış anlamına gelmiyor. Öncelikle kat malikleri kurulunda, tüm bağımsız bölüm maliklerinin ve arsa paylarının salt çoğunluğuyla mülkiyet devrine ilişkin karar alınması gerekiyor.

Ardından zorunlu arabuluculuk süreci yürütülüyor. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabiliyor. Mahkeme ortak yaşamın çekilmez hale geldiğine karar verirse bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değerini belirliyor. Bedel yatırıldıktan sonra taşınmaz, davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında devredilebiliyor; eski malik ise belirlenen bedeli alarak mülkiyetini kaybediyor.

Apartman yönetimi doğrudan para cezası kesemez

Apartman veya site yönetimlerinin kedi besleme, otopark kurallarına uyulmaması ya da kapı önüne eşya bırakılması gibi gerekçelerle doğrudan para cezası uygulayıp uygulayamayacağı da sıkça tartışılıyor. Ali Güvenç Kiraz’a göre yönetim ve yöneticiler, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında idari para cezası verme yetkisine sahip değil. Genel kurul kararıyla böyle bir ceza getirilemeyeceği ve yönetim planına bu yönde hüküm konulamayacağı belirtiliyor.

Yönetim, tespit ettiği aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Sorun devam ederse hukuki yollara başvurulması gerekir. Para cezasına ilişkin karar verme yetkisi ise sulh hukuk mahkemesi hâkimine aittir. Bu nedenle yönetim tarafından kesilen her cezanın kendiliğinden geçerli olduğu düşünülmemeli.